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深圳城中村統(tǒng)租樣本:五年簽約率35%,房租漲幅超三成_南方+_南方plus

陷入輿論的深圳市南山區(qū)白芒村被按下了“暫停鍵”。

從5月中旬開(kāi)始,,白芒村部分租戶(hù)陸續(xù)收到房東通知,,要求限期搬離,原因是白芒村成了綜合整治點(diǎn),,村里的房屋要被統(tǒng)租用作保障性住房,。不過(guò),在輿論發(fā)酵之下,,統(tǒng)租工作現(xiàn)已暫停,。

白芒村村口

白芒村村口

6月中旬,記者實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),,統(tǒng)租宣傳標(biāo)語(yǔ)已經(jīng)被撤下,,取而代之的是“豐富片區(qū)多元化業(yè)態(tài) 構(gòu)建多類(lèi)型租賃供應(yīng)”等橫幅。

“你愿意搬就搬,,不搬暫時(shí)也沒(méi)人管,。”戴文明在白芒村經(jīng)營(yíng)一家客家餐館,,是被“清租”對(duì)象,。他告訴南方農(nóng)村報(bào)記者,第一批與統(tǒng)租方簽約的房東,,早前已經(jīng)通知租客搬離,。不過(guò),現(xiàn)在更多的人還在觀望,,選擇“按兵不動(dòng)”,。

實(shí)際上,,“統(tǒng)租改造”城中村,白芒村并非首例,。2018年,,在距離白芒村20公里外的龍華區(qū)大浪街道陶元社區(qū)元芬新村,一場(chǎng)“統(tǒng)租改造”的試驗(yàn)正式啟動(dòng),。該村探索的“微棠元芬模式”成為了龍華區(qū)“統(tǒng)租改造”的樣板,,被政府大力推廣。

從某種程度上來(lái)說(shuō),,元芬新村的今天就是白芒村的明天,。外界對(duì)于白芒村“統(tǒng)租改造”的諸多疑問(wèn),在如今的元芬新村或許能找到答案,。

主打新青年社區(qū)

元芬新村是一處占地超10萬(wàn)平方米的大型城中村,樓宇共261棟,,建筑面積約29.5萬(wàn)平方米,。因毗鄰深圳地鐵6號(hào)線(xiàn)元芬站和4號(hào)線(xiàn)龍勝站,吸引眾多來(lái)深者在此棲居,。據(jù)統(tǒng)計(jì),,元芬新村總?cè)丝诩s2.5萬(wàn)人,戶(hù)籍人口僅565人,,非戶(hù)籍人口占比約98%,。

曾經(jīng),元芬新村跟其他城中村一樣,,環(huán)境雜亂,、設(shè)施老舊、缺乏管理,,直到“統(tǒng)租改造”項(xiàng)目落地,,元芬新村開(kāi)啟了“換裝”之旅。如今,,行走在元芬新村,,時(shí)尚的彩虹墻、健身房,、自習(xí)室,、小酒館及咖啡廳不時(shí)閃現(xiàn),很難再將其與城中村聯(lián)系在一起,。

陶元社區(qū)黨委書(shū)記鄭偉雄告訴記者,,2018年6月,深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“微棠”)被引入陶元社區(qū),,與元芬社區(qū)股份合作公司達(dá)成戰(zhàn)略合作,,采取整村統(tǒng)租的方式進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和綜合整治改造。據(jù)鄭偉雄透露,元芬新村經(jīng)微棠統(tǒng)租的樓棟共90余棟,,改造占比超30%,。

“V是愛(ài)心的形狀,town是城鎮(zhèn)的意思,?!币幻⑻墓芗抑钢粭澪⑻臉菞澤系膌ogo告訴記者,在元芬新村,,一眼就能看出微棠的房子,,隨處可見(jiàn)“新青年社區(qū)”這樣的標(biāo)語(yǔ)。微棠的房子特點(diǎn)鮮明,,樓體色彩明快,,改造后的建筑披著彩虹色的外衣,猶如糖果一般,。

這種經(jīng)過(guò)改造后整體租賃的城中村,,很受年輕人青睞。喬新生是微棠社區(qū)的一名租戶(hù),,他看重的是微棠社區(qū)的民水民電,。他告訴記者,自己之前租的農(nóng)民房水費(fèi)7元/立方米,,電費(fèi)1.5元/度,。“開(kāi)空調(diào)的時(shí)候一個(gè)月電費(fèi)三四百塊,,嚇得我都不敢用,。”

微棠社區(qū)的健身房?jī)?nèi)部

微棠社區(qū)的健身房?jī)?nèi)部

“這里和想象中的城中村截然不同,,很有大學(xué)校園的氛圍,。”吳越畢業(yè)沒(méi)多久便來(lái)到深圳,,打算備戰(zhàn)公考的她希望找到一個(gè)相對(duì)安靜的住處,,微棠氛圍濃厚的自習(xí)室和完備的配套設(shè)施讓她選擇住在這里。很快,,她便融入了社區(qū),,喜歡健身的她還參加了免費(fèi)的瑜伽體驗(yàn)課,成為一名“棠主”,。

根據(jù)微棠官方數(shù)據(jù),,微棠住戶(hù)人口平均年齡25.8歲,本科及以上學(xué)歷占比55%,。其中房租占收入比例為19.6%,,74%的住戶(hù)以地鐵通行方式為主,,82%的住戶(hù)為上班族。

 流失的低收入群體

在被高樓包圍的元芬新村,,除了寫(xiě)字樓里的白領(lǐng),、青年群體,還住著一群底層打工者,。對(duì)他們來(lái)說(shuō),,體面不是生活的必需品,低廉的租金才是剛需,。

在大浪街道,,以紅蘋(píng)果家具為代表的家具行業(yè)曾催生了大量的就業(yè)機(jī)會(huì),吸引了來(lái)自四川,、河南,、湖南等地的農(nóng)民工在此就業(yè)。鄭偉雄告訴記者,,高峰時(shí)期,,家具行業(yè)為大浪街道提供了5000多個(gè)就業(yè)崗位,不少農(nóng)民工選擇在元芬新村租住,。

55歲的胡桑是元芬新村的一名農(nóng)民房租客,20年前,,他和老婆離開(kāi)四川達(dá)州老家來(lái)到深圳打拼,,兒子留在老家由父母照料。夫妻倆最開(kāi)始在元芬新村附近的家具廠上班?,F(xiàn)在,,他住在村里20多平方米的大單間,每月房租900元,。

經(jīng)微棠改造后的房間

經(jīng)微棠改造后的房間

“我們收入那么少,,哪里租得起微棠的房?”在他看來(lái),,同樣面積的“彩虹房”起碼1500元以上,,對(duì)靠打零工維持生活的他來(lái)說(shuō)無(wú)疑是奢侈的,。共享廚房、閱讀室、健身房等這些設(shè)施在他看來(lái)并不實(shí)用,。“外面跑,,空氣還好一點(diǎn),,現(xiàn)在到處都有綠道。最重要的是,,微棠的房子不能使用燃?xì)?,只能用電磁爐做飯,,‘煲個(gè)湯都難’?!?/p>

近兩年,,隨著成本攀升,元芬新村附近的家具工廠逐漸外遷,,搬到人力成本更低的惠州,、清遠(yuǎn)、河源等地,,大部分工人也跟著搬了出去,,像胡桑這樣留下來(lái)的農(nóng)民工越來(lái)越少。

“現(xiàn)在來(lái)的都是在寫(xiě)字樓工作的,,很少有工廠的,。”鄭偉雄告訴記者,,來(lái)元芬新村的租客逐漸變成了南山,、羅湖的年輕人。他是贊成元芬新村統(tǒng)租改造的,,租戶(hù)的人員結(jié)構(gòu)年輕了,,素質(zhì)也提升了,還能拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi),。最直觀的是,,年輕人喜歡的咖啡館和奶茶店如雨后春筍般涌現(xiàn)?!鞍o微棠,,因?yàn)闆](méi)有明火做飯,最起碼安全系數(shù)比較高,,是不是,?”

記者比較了微棠公寓、房東直租的農(nóng)民房和其他公寓品牌的房源,,基本上品牌公寓(包括微棠)會(huì)配備空調(diào),、洗衣機(jī)、衣柜,、桌子,、馬桶和電梯。相比農(nóng)民房,,除了不能接燃?xì)馔?,整體品質(zhì)有明顯提升。

居住品質(zhì)提升,,房?jī)r(jià)自然上漲,。記者登陸微棠社區(qū)官網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn),,元芬新村開(kāi)間的價(jià)格介于1289-1499元/月,一居室介于2149-2239元/月,,兩居室則為2799-3299元/月,。

微棠的租金由三部分組成,房租,、按照房租15%收取的管理費(fèi)和每月99元的網(wǎng)絡(luò)安裝費(fèi)用,。以一房一廳為例,農(nóng)民房的一房一廳空房(不帶家具)價(jià)格在1500元左右,,小軍公寓等二房東同個(gè)房型(帶家具)價(jià)格在2100元左右,,微棠同房型中介報(bào)價(jià)在2500元左右。

同樣的兩房一廳,,農(nóng)民房的兩房一廳空房(不帶家具)價(jià)格在2200元左右,,小軍公寓等二房東同房型(帶家具)價(jià)格在3100左右,微棠同房型中介報(bào)價(jià)在3600元左右,。當(dāng)?shù)胤繓|介紹,,承租給微棠后同房型漲幅在400至1400元不等。

觀望中的房東

在元芬新村,,因?yàn)闆](méi)有時(shí)間進(jìn)行管理或樓棟維護(hù)成本高,,不少房東選擇讓微棠統(tǒng)租,但大部分房東仍在觀望,。

鄭偉雄向記者介紹,,元芬新村統(tǒng)租項(xiàng)目主要集中在2018年,受三年疫情影響,,該項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)較為遲緩。此外,,因統(tǒng)租涉及各方利益,,執(zhí)行過(guò)程中存在諸多不確定因素,很多房東一直不愿簽約,。

微棠社區(qū)“彩虹樓”外景

微棠社區(qū)“彩虹樓”外景

微棠的一名收房管家告訴南方農(nóng)村報(bào)記者,,微棠統(tǒng)租的樓房簽約時(shí)間少則13年,多則15年,。業(yè)主不參與日常管理,,只按約定收取固定房租。每個(gè)村都有一個(gè)固定的收房?jī)r(jià)格,,實(shí)行“一村一價(jià)”,。

不過(guò),房屋的租金都有上限,。以元芬新村為例,,樓梯房是45元/平方米,,電梯房50元/平方米?!皶?huì)根據(jù)采光情況,、格局、樓層等方面進(jìn)行一定的降價(jià),,除非樓層采光特別好,,才能拿到上限價(jià)?!鄙鲜龉芗艺f(shuō),。

不少房東因?yàn)閮r(jià)格談不攏而拒絕簽約。鄭寶用是元芬新村的一名房東,,也是土生土長(zhǎng)的深圳人,。2018年,他在元芬新村建起了五層的樓梯房,,在每層120平方米的樓層上分割出了4個(gè)房間,,自己?jiǎn)为?dú)住在5樓,剩余樓層出租,,這在當(dāng)?shù)胤繓|中間是一種通行做法,。

他給記者算了一筆賬,按照每間1500元的價(jià)格來(lái)算,,自己出租每月有24000元收入,。如果按照微棠45元/平方米的上限租金來(lái)算,鄭寶用每月只能拿到21600元,。相比之下,,統(tǒng)租讓他每月?lián)p失2400元。

除了房租外,,小孩就學(xué)問(wèn)題也使得簽約工作變得困難,。不少租戶(hù)曾不止一次向鄭寶用訴苦,孩子好不容易在元芬小學(xué)辦了學(xué)位,,搬出去的話(huà),,又要重新找學(xué)校。他見(jiàn)不得這些孩子受罪,,“孩子們搬來(lái)搬去也麻煩,,反正自己也要住,懶得搬了”,。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),,元芬新村的宅基地面積普遍為120平方米,為了提高容積率,,經(jīng)微棠統(tǒng)租后的農(nóng)民房普遍由原來(lái)的4-6間擴(kuò)充至8間,,單個(gè)房間的使用面積相較之前有一定縮水,,采取的方式便是將原有的農(nóng)民房?jī)?nèi)墻打通,重新進(jìn)行隔間布局,。

按照收房管家的說(shuō)法,,從房東處收房以后,微棠一般會(huì)把原來(lái)的隔墻打掉,,換成輕鋼龍骨隔墻,、加裝集成板、隔音棉或者氣磚,。

吳麗瑋是元芬新村的一名房東,,她有一套6層的自建房。之前微棠的收房管家曾打電話(huà)找她收房,,被她果斷拒絕,。“(如果)墻壁全部打掉了,,破壞了我的房屋結(jié)構(gòu),,承包13年后整套房子要重新維修?!?/p>

不過(guò),,微棠的統(tǒng)租計(jì)劃還在全力推進(jìn)中。2023年2月28日,,深圳市屬?lài)?guó)企人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌,,該公司注冊(cè)資本20億,由市人才安居集團(tuán)持股51%,、愿景明創(chuàng)持股49%,。人才安居集團(tuán)表示,目前已經(jīng)摸排167個(gè)城中村,、3萬(wàn)個(gè)樓棟,、超3000萬(wàn)平方米潛力改造空間,將在各區(qū)快速打造1到2個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目,,確保全年籌集超過(guò)3萬(wàn)套。

(應(yīng)受訪(fǎng)者要求,,文中戴文明,、胡桑、鄭寶用,、吳麗瑋皆為化名)

【記者】趙繼林

【實(shí)習(xí)生】唐浩鋒

【來(lái)源】南方農(nóng)村報(bào)


編輯 段鳳桂 肖婉琦